Como una necesaria introducción, por su importancia, nos pareció muy bien que la semana pasada el Tribunal Calificador de Elecciones (Tricel) haya rechazado la destitución del gobernador regional metropolitano de Santiago, Claudio Orrego. La autoridad de la región más gravitante del país le dio un tapabocas contundente a los consejeros regionales del Partido Republicano y de la UDI, que interpusieron ese requerimiento por razones exclusivamente políticas y lo denunciaron con falsedades tan débiles que no pudieron prosperar. Hay, en ese fallo, un motivo más que suficiente para exigir que, de ahora en adelante, las próximas acusaciones judiciales vengan correctamente argumentadas.
El DS 68 y la OGUC que el Gobierno quiere maximizar
Ahora bien, el Gobierno, apoyado por la prensa que le es incondicional, desea entregar —mediante la maximización de ciertos indicadores— nuevos y mayores beneficios constructivos, y por lo tanto económicos, a la industria inmobiliaria. Esta vez, la vía es una modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC). Esa pretensión la objetamos, con sólidos fundamentos, ante la Contraloría General de la República. El hacendoso y mediático ministro Iván Poduje, según dijo, “para hacerle pequeños ajustes a su texto”, se vio en la obligación de retirar el Decreto Supremo N° 68 del trámite de toma de razón del ente fiscalizador.
Sobre esta materia, en días recientes un medio de comunicación tradicional publicó una destacada nota titulada “Regular estacionamientos y habitantes según tamaño de la vivienda: Expertos plantean ajustes en cambios a la OGUC”, con el epígrafe “Documento fue coordinado por el CEP”. Si hay lectores que desconozcan la sigla, el CEP es una influyente organización sin fines de lucro, creada en dictadura, dirigida por “prohombres” de derecha afines a ese origen y, por lo tanto, vinculados a la actual administración de Kast. Ocho profesionales fueron convocados por el CEP para formular modificaciones que buscan, según Poduje, reducir los precios de las viviendas (sic) y reactivar ese sector económico.
Ni “guetos verticales” de Estación Central ni la trampa del terreno chico
En relación con este cambio regulatorio, muchos alcaldes de oposición lo han cuestionado porque, si entra en vigor tal como está concebido, según ellos, todas las comunas se llenarán de guetos verticales, aludiendo a los edificados en Estación Central. Eso es un error garrafal. Esas altas torres habitacionales se levantaron, durante la alcaldía de Rodrigo Delgado, al margen de las disposiciones legales de esa comuna, lo que fue resuelto por la Contraloría, por el propio Minvu y por la Corte Suprema. Dicho sea de paso, cuando Gustavo Hasbún ejercía previamente el cargo de alcalde, se respetó un oficio de la División de Desarrollo Urbano (DDU) del Minvu que impedía esas edificaciones.
Lo que sí incide en las mayores alturas es el cambio que se propone: reducir la superficie de los terrenos de 5.000 m² a 2.500 m² para que los proyectos inmobiliarios sean considerados Conjuntos Armónicos. Así, en predios más pequeños, los inversionistas podrán aumentar en un 25% las alturas contempladas en los planes reguladores comunales.
En vista de ello, le proponemos en este acto al mismo Poduje —quien deberá reingresar el nuevo texto de la OGUC a Contraloría— y a los profesionales del CEP que se prohíba la recurrente trampa de edificar una minúscula garita al costado de un alto edificio para que el director de obras municipales acepte que el proyecto sea Conjunto Armónico, aunque no se trate de un “grupo de edificaciones relacionadas entre sí que forman una unidad espacial propia, distinta al carácter general del barrio o del sector donde se emplazan”.
El artículo 6.1.8, los conos de sombra y Bresciani
Dado que uno de los integrantes del grupo de trabajo del CEP es el serio y afamado arquitecto Luis Eduardo Bresciani, esperamos que ejerza su rol académico para terminar con el engaño contemplado en el artículo 6.1.8 de la OGUC, que admite la vulneración de las normas urbanísticas fijadas en los planes reguladores comunales cuando se trata de edificios de 4 pisos con departamentos calificados como “viviendas económicas DFL2”. Recordemos que, años atrás, Bresciani intentó eliminar esta pillería, pero, por razones fuera de su control, no pudo ejercer su atribución.
En paralelo, debido a las recurrentes falencias en los estudios de los conos de sombra, es preciso que la DDU del Minvu instruya a los directores de obras municipales para que se resguarde adecuadamente la luminosidad de las viviendas unifamiliares situadas en terrenos colindantes con torres en altura. Lo mismo debería hacer la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) con sus adscritos.
Menos estacionamientos, más renta para el edificio
Asimismo, sería complejo reducir la cantidad de estacionamientos en edificios situados a menos de 600 metros de un modo de transporte público, como se considera en este cambio regulatorio, conociéndose el aumento del parque automotor. Según cifras oficiales, en 2025 ingresaron al país 310.598 vehículos. Con esta medida, lo único que se logrará es acrecentar el precio de mercado de esos estacionamientos, con ganancias adicionales para sus constructores, habida cuenta de que sus roles del impuesto territorial son independientes de los departamentos que conforman los edificios.
Pitrufquén y el Decreto N° 23 que Poduje retiró
Con motivo del incendio en una residencia de ancianos, el sábado reciente, en la comuna de Pitrufquén, que significó la muerte de 15 de ellos, le recordamos a Poduje que es indispensable incorporar a la brevedad el Decreto N° 23 de 2025 en la OGUC, acto administrativo que el 26 de marzo de 2026 fue retirado por él mismo de Contraloría para revisarlo. Este decreto, de carácter técnico, es urgente: busca mejorar la calidad de la construcción acorde a los tiempos actuales y enmarcarse en los estándares de seguridad mundiales.
La palabra pendiente sobre el negocio inmobiliario de las FFAA
Aprovechando la ocasión, aunque el impropio negocio inmobiliario de las FFAA en predios e inmuebles cedidos por el Estado para sus necesidades institucionales no se relaciona con la OGUC, estimamos que el olvidadizo Poduje debe cumplir su palabra para que se regularice a la brevedad este asunto, radicado desde hace años en un proyecto de ley en la Cámara de Diputados. El reportaje de 2021 sigue siendo la referencia pública del problema:
El negocio inmobiliario de las FFAA bajo la lupa | Diario Financiero
Cambio climático y Sernageomin antes del permiso
Por último, a sabiendas de que nuestras autoridades han sido renuentes en prevenir desgracias, a la luz del cambio climático y de las trágicas inundaciones que hemos vivido últimamente, sería prudente que la OGUC exija, previo a las autorizaciones municipales, los estudios pertinentes del Servicio Nacional de Geología y Minería (Sernageomin) cuando los proyectos estén afectados por zonas de remoción en masa, aunque ello retrase un poco las aprobaciones de los permisos de edificación.
La OGUC no puede seguir premiando la garita de papel, el DFL2 de 4 pisos que evadió el plan regulador, el estacionamiento escaso que se vende aparte y el decreto de seguridad que se retira “para revisarlo”. Si Poduje reingresa el texto a Contraloría, que lo haga sin esas trampas.
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